Le bail non meublé
Le bail meublé
Les frais
L'état des lieux
Les formalités
Le déménagement

Vous avez trouvé l'appartement de vos rêves ? Il faut maintenant signer votre contrat de location ou "bail". Vous trouverez plus loin les deux types de baux existant selon que le logement est loué "nu" ou "meublé".
Avant tout, vous devez communiquer au propriétaire ou à son mandataire, les pièces de votre dossier de candidature. Ne négligez pas sa présentation, il est le garant de votre sérieux et de votre solvabilité.
Le contrat de location ou "bail" fixe les règles qui vont régir votre occupation des lieux, sa durée, les conditions de règlement du loyer et celles de sa résiliation. Ces règles sont pour la plupart d'entre elles fixées par la législation en vigueur. La plupart des locations sont régies par la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 juillet 1994. Cette loi fixe les obligations des bailleurs et des locataires, et établit des limites afin de préserver les intérêts de chacun.
Le contrat de location doit impérativement être rédigé par écrit, daté et signé par les deux parties. Il est possible que la caution solidaire soit appelée à le signer également.
Lisez attentivement le contrat de location que vous propose le propriétaire et ne remettez jamais d'argent liquide au propriétaire ou à l'agence. Pour toute somme versée au titre d'une "réservation", demandez un reçu daté et détaillé, précisant la destination (caution, loyer) de cette somme.
N'oubliez pas, avant la signature du bail, de vous munir d'une attestation d'assurance. Le défaut d'assurance peut conduire le propriétaire à résilier votre contrat de location. En revanche, un bailleur ne peut pas vous imposer de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par lui.

Le bail "nu" ou non meublé

Tous les logements loués "nus" sont régis par la loi du 6 juillet 1989 (sauf cas de sous-location, même en vide). Voici un aperçu des principales dispositions qu'elle contient :

• le bail doit impérativement être rédigé par écrit, daté et signé par les deux parties. Il régit les relations entre vous et votre propriétaire.
• sa durée minimale est de trois ans renouvelables - ou six ans si le propriétaire est une société - (les logements en foyers ou cités U échappent à cette loi). Il vous est toutefois possible de quitter votre logement en cours de bail, à condition d'en avertir le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins trois mois à l'avance.
• la sous-location est interdite sans l'accord écrit du propriétaire. Si vous obtenez son accord, le loyer que vous demanderez à votre sous-locataire ne devra pas excéder celui que vous payez vous-même.
• le propriétaire ne peut rompre le contrat que si son locataire ne respecte pas ses obligations : non paiement du loyer ou des charges, non paiement du dépôt de garantie, non souscription d'un contrat d'assurance habitation. La résolution ne peut alors s'appliquer qu'à l'issue d'un délai de deux mois, après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet dans les deux premiers cas; dans un délai d'un mois en cas de défaut d'assurance.
  

Le congé pour vente ou pour cause personnelle
Le propriétaire peut, à la fin du bail, reprendre le logement pour son propre compte, pour le vendre ou s'il est en mesure d'invoquer un "motif légitime et sérieux"(notamment l'inexécution de vos obligations).
Le congé doit vous être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception six mois avant l'échéance du bail. Le motif de la reprise doit être clairement énoncé. A défaut, le congé sera considéré comme nul.

La fixation du loyer est libre dans les cas suivants :

• Logements neufs.
• Logements vacants ayant fait l'objet de travaux de mise ou de remise aux normes de confort prévues par le décret n° 87-149 du 6 mars 1987.
• Logements qui étaient déjà aux normes et qui font l'objet d'une première mise en location ou qui ont fait l'objet depuis moins de six mois, de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à un an de loyer antérieur.
• Dans tous les autres cas, les loyers sont, soit encadrés (Paris, Lyon et Marseille), soit fixés par référence. Le loyer et ses accessoires (charges et taxes) sont payables aux termes convenus et le bailleur doit vous remettre une quittance portant le détail des sommes versées.

L'augmentation du loyer

• La révision annuelle : la révision du loyer ne peut intervenir qu'une fois par an : soit le 1er juillet, par application d'un pourcentage fixé chaque année par décret, soit à la date convenue par votre propriétaire et vous-même ou, à défaut, à la date anniversaire et ce, en fonction de la variation de l'indice moyen INSEE du coût de la construction.
• En cours de bail : si le contrat de location le prévoit, le loyer peut être indexé sur l'indice moyen INSEE du coût de la construction. Cette augmentation doit être signifiée par le bailleur au moins un mois avant la date anniversaire du bail par lettre.
• Lors du renouvellement : la révision n'a lieu que si le loyer est manifestement sous-évalué, notamment en cas de réalisation de travaux d'amélioration. Dans ce cas, l'augmentation doit vous être annoncée au moins six mois avant le terme du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous refusez, l'absence de réponse vaut refus. Si vous acceptez, vous avez deux mois pour le faire savoir par lettre recommandée avec accusé de réception.
  

Les charges locatives
Les charges locatives correspondent à trois catégories de dépenses :

• Les dépenses d'entretien courant du logement et les menues réparations des parties communes (éclairage, cage d'escalier, ascenseur, ménage, poubelles…)
• Les dépenses collectives : chauffage collectif, eau chaude, éclairage des parties communes, etc. Ces charges peuvent être payables en fin d'année ou à l'avance, chaque mois, sous forme de provisions pour charges. Dans ce cas, le bailleur doit obligatoirement procéder une fois par an à une régularisation, afin que les sommes perçues correspondent effectivement aux dépenses engagées. La régularisation des charges peut être en votre faveur si le total de vos provisions excède celui des dépenses réelles. Dans le cas contraire, vous devrez alors vous acquitter du paiement de la différence.

Le propriétaire est tenu de présenter les justificatifs de ces dépenses sur simple demande.

Travaux et réparations
Tous les travaux d'entretien courant et les menues réparations sont à la charge du locataire.
Par travaux d'entretien courant, on entend par exemple : raccord de peinture, réparation d'une vitre brisée, entretien de la plomberie, entretien de la chaudière, ramonage des conduits de cheminée, etc. Vous êtes tenu d'éviter que les lieux ne se dégradent et ne perdent de la valeur par votre négligence. Vous devez aussi laisser exécuter les travaux d'amélioration, de maintien en état ou d'entretien normal des locaux décidés par le propriétaire.
Vous ne devez pas transformer les lieux ni les équipements loués sans l'accord écrit du bailleur.
Dans le cas où cela ne serait pas fait, ce dernier peut exiger la remise en l'état d'origine ou vous demander un dédommagement. Pour sa part, le bailleur doit vous assurer la jouissance paisible du logement et le garantir des vices et défauts, même non révélés à la signature du bail, qui pourraient y faire obstacle. Il doit entretenir les locaux loués en état de servir à leur usage contractuel, faire toutes les réparations nécessaires à leur maintien en états autres que celles présentant le caractère des dépenses locatives.



Le bail "meublé"

Les logements meublés sortent du cadre de la loi du 6 juillet 1989 (qui protège assez bien les locataires des logements vides). Ce qui ne veut pas dire que les bailleurs d'appartements meublés aient le droit de faire ce qu'ils veulent. Un certain nombre de dispositions du Code Civil s'appliquent néanmoins dans ce cas.
Pour les meublés, la rédaction d'un contrat de location n'est pas obligatoire (art. 1714 du Code Civil). Mais, dans l'intérêt de chacun, établir un bail en bonne et due forme reste néanmoins fortement recommandé.

• Les loyers sont libres. A l'échéance du contrat de location, le propriétaire peut augmenter le loyer sans aucune restriction.
• En cours de location, seules les règles de révision et d'augmentation du loyer mentionnées dans le contrat s'appliquent (en général à l'aide d'une indexation sur l'indice INSEE du coût de la construction). En l'absence de clause de révision, le loyer doit être maintenu.
• Vous devrez payer le loyer et les charges aux termes convenus, et utiliser le logement "en bon père de famille". Les obligations sont, à l'entretien du mobilier près, les mêmes que pour un logement loué "nu".
• Le propriétaire doit, quant à lui, délivrer le logement en bon état et effectuer toutes les réparations autres que locatives.
  Les délais de préavis en cas de rupture du contrat ne sont pas réglementés. Propriétaires et locataires doivent donc respecter, soit le délai prévu dans le bail, soit, en l'absence d'un contrat écrit, un délai équivalent au terme du loyer (un mois en cas de paiement mensuel).
  

Les frais à la signature du bail

• Les honoraires de location : dans le cas où vous ne traitez pas directement avec un particulier, ils peuvent varier selon les dispositions prises par le propriétaire avec son mandataire. Les frais d'état des lieux peuvent, quant à eux, être inclus ou facturés séparément. Le coût global est réparti par moitié entre vous et le propriétaire.
• Le dépôt de garantie : souvent appelé à tort "caution", il équivaut, au plus, à deux mois de loyer net (hors charges). Il permet au propriétaire de se prémunir contre d'éventuelles dégradations, qui vous seraient imputables et qui pourraient être constatées au moment de votre départ (voir le paragraphe "état des lieux"). D'une façon plus générale, il garantit la bonne exécution des conditions prévues au bail. Il doit être restitué dans le délai maximum de deux mois après la restitution des clés (voir "formalités de départ").

Contrairement aux idées reçues, le bailleur peut encaisser le dépôt de garantie.

• Le loyer du mois en cours ou celui du premier mois de location y compris la provision sur charges.
• L'assurance habitation : elle est obligatoire pour les locations non meublées et doit couvrir les risques locatifs. Vous devrez apporter votre attestation d'assurance à la remise des clés. Le bailleur peut exiger à tout moment le justificatif de votre souscription de contrat ou de l'acquittement de vos primes. A défaut de vous être assuré, vous risquez la résiliation de votre bail.
  Si pour les locations meublées elle n'est pas obligatoire, nous vous conseillons cependant de vous assurer, car votre responsabilité peut être engagée en cas de sinistre.
  En général, les assureurs proposent des contrats "Multirisque", couvrant à la fois les risques d'incendie, d'explosion, les dégâts des eaux et le vol. Les assurances habitation comprennent de plus obligatoirement une garantie contre les catastrophes naturelles, les tempêtes et les attentats ou actes de terrorisme. Pour une couverture optimum, souscrivez les garanties "recherche de fuite" et "bris de vitres" (intéressant lorsque le logement est équipé de double vitrages dont le changement peut s'avérer très onéreux). En cas de dégât des eaux, outre les travaux occasionnés par la fuite, les travaux nécessaires à la localisation et à la réparation de la fuite seront pris en charge.
  Ne sous-évaluez pas votre capital mobilier, et lisez attentivement, avant de signer votre contrat, toutes les clauses relatives aux franchises, aux exclusions et aux plafonds de remboursement.

Les organismes HLM offrent des conditions différentes liées à leur statut : le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie est équivalent à un mois de loyer et aucun honoraire ne vous sera demandé.

L'état des lieux

L'état des lieux d'entrée est un document signé par le locataire et le propriétaire ou gestionnaire, qui sert à décrire l'état du logement lors de l'entrée dans les lieux. Il permet en quelque sorte de faire une "photographie" de l'état du logement avant votre installation et précède la remise des clés. Par opposition, l'état des lieux de sortie s'effectuera au moment de votre départ, à la restitution des clés.

Il doit être précis et complet. Toutes les imperfections que vous aurez constatées lors de votre précédente visite doivent être mentionnées. Ceci inclut les taches importantes sur la moquette, par exemple, ou le nombre de trous de chevilles dans les murs, surtout sur les surfaces carrelées (salle de bains et cuisine). Mentionnez aussi le nombre de clés remises et vérifiez leur bon usage (une serrure de boîte aux lettres à remplacer coûte environ 70 €). Et n'oubliez pas de faire relever les compteurs individuels d'eau froide et d'eau chaude si ces fournitures sont collectives.

Rappelez-vous qu'il sera comparé à l'état des lieux de sortie afin de déterminer votre responsabilité dans la dégradation des locaux (dont le coût des réparations sera déduit du dépôt de garantie !).

L'état des lieux doit être joint au contrat de location. Il doit être en deux exemplaires et signé par les deux parties. Si votre bailleur s'y refuse ou s'il y a litige au moment de l'établir, vous pouvez faire appel à un huissier, dont les frais seront à partager avec le propriétaire.

Si vous découvrez des vices cachés (canalisation bouchée, plaques chauffantes qui fonctionnent mal…), vous avez vingt jours pour les signaler à votre bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception.

L'absence d'état des lieux d'entrée ne vous protège pas pour autant. Vous êtes réputé avoir pris le logement en bon état. Si le logement est meublé, cet état des lieux n'est pas obligatoire. Nous vous recommandons néanmoins de faire un inventaire du mobilier mis à disposition.

Les formalités d'emménagement

Votre bail en main, il ne vous reste plus qu'à souscrire vos abonnements à l'électricité, au gaz, au téléphone et éventuellement au câble.

• Electricité et/ou gaz : si votre appartement est libre depuis moins de trois mois, la mise en service se fera à distance. Il vous suffit d'appeler l'agence EDF-GDF dont dépend votre logement. Dans le cas contraire, un technicien passera - sur rendez-vous - faire l'installation nécessaire. Vous recevrez ensuite une facture tous les deux mois et un relevé des compteurs sera effectué tous les six mois.
• Téléphone : pour faire installer une nouvelle ligne, il vous suffit d'appeler l'agence commerciale France Telecom dont dépend votre logement (ou le 10 14 de chez vous, appel gratuit) et de donner le nom de l'ancien locataire (pensez à le demander à votre propriétaire ou à son représentant) ainsi que vos anciennes coordonnées. La mise en service se fait sous 48 heures, sans aucune autre formalité si le logement n'était pas vacant depuis plus de six mois. Dans le cas contraire, ou si votre logement est neuf, l'agence vous fixera un rendez-vous en vue d'installer votre ligne. Vous recevrez ensuite une facture tous les deux mois.

Le déménagement

Si vous louez un appartement meublé, une simple voiture doit suffire pour transporter vos effets personnels.
En revanche, si vous devez meubler un logement vide, prévoyez un mode de transport plus conséquent. Vous avez le choix entre deux solutions :

• Louer une fourgonnette pour 24 H ou 48 H et vous faire aider par quelques copains. C'est la formule la plus économique (n'oubliez pas de prévoir la pause sandwich, le thermos de café et… l'apéro une fois tous les cartons montés !). Vérifiez que vous avez bien souscrit une assurance "responsabilité civile" (souvent comprise dans votre contrat "multirisque habitation").
• Faire appel à une société de déménagement, préférable en cas d'objets lourds (armoire ancienne, piano…) et/ou fragiles. Optez dans ce cas pour la formule "les déménageurs emballent le fragile, vous emballez vous-même le reste et ils transportent le tout". Demandez un devis précis (cela peut aller du simple au double !), comparez avec plusieurs sociétés et n'hésitez pas à négocier. Enfin, vérifiez si le devis prend bien en compte les difficultés spécifiques à votre appartement (montée d'escalier étroite, absence d'ascenseur...) et si les cartons sont fournis ou non.
  A l'arrivée, les déménageurs vous feront systématiquement signer une décharge. Vérifiez alors que votre mobilier et vos objets fragiles sont arrivés en bon état et n'hésitez pas à émettre des réserves si vous n'avez pas pu tout déballer avant leur départ.
• Le plus sûr : faites appel à un déménageur affilié à la Chambre Syndicale du Déménagement (liste des entreprises de votre région et guide "Savoir déménager" sur simple appel au 0800 010 020 - www.csdemenagement.fr.
  Deux labels confirmeront que vous avez affaire à une entreprise sérieuse : le certificat NF et le logo "le déménageur spécialisé".